Nên tôi nghĩ việc hạ giá là khó
HAGL rút lui khỏi BĐS là một kết quả thế tất chứ không phải là tín hiệu vỡ gì, vì thực tiễn là nó đã đổ vỡ rồi.
Và không đủ khả năng chi trả đã dẫn đến thị trường BĐS TP. Còn người miền Bắc không muốn mạo hiểm nên vẫn còn tiền, và khi giá BĐS đi xuống thì họ bắt đầu mua vào, họ có khả năng mua bằng tiền thật và nhu cầu thật của họ. Nhưng theo quan điểm của chúng tôi thì đây là một sự hỗ trợ của Nhà nước phê chuẩn chính sách.
Còn tâm lý của người miền Nam thì có thể tiêu trước rồi trả sau cũng không sao. Trong khi đó, phải mất ít nhất từ 6 tháng đến 1 năm nữa mới tiếp tục có sản phẩm bán ra thị trường, và lúc đó chừng như đã quá muộn. Còn đối với thị trường BĐS hiện tại, theo như tôi đánh giá thì có sự dị biệt giữa thị trường BĐS Hà Nội và BĐS TP. HCM có khá nhiều doanh nghiệp tụ hội vào các dự án nhà thương mại giá cao, những căn hộ nhiều tiền.
Nếu có khác thì chỉ là sự khác biệt trong việc thực thi chính sách, việc khai triển như thế nào, tụ hội vào vùng nào, phân khúc nào. Còn đánh giá về thị trường BĐS miền Bắc thì tôi thấy tín hiệu mua nhà ở làng nhàng, thí dụ tại HUD đang có dấu hiệu khởi sắc.
Vậy theo ông, thời điểm này có thể nói BĐS đã tan vỡ chưa? Ông Cầm Anh Tuấn: - Thị trường BĐS nếu nói là vỡ vạc thì đã tan vỡ từ rất lâu rồi, cuối năm 2010 là đã bắt đầu đi xuống.
Người dân nghĩ giá cao là nghĩ độ chênh lệch giữa hoài xây dựng và giá bán ra lớn, nhưng giờ cái độ chênh đó đã được thu hẹp rất nhiều. Nhưng liệu đến khi nó có thể phát huy tác dụng thì có trở thành trễ quá không? Liệu các doanh nghiệp và người dân có đợi được đến lúc đó, khi mà tình hình BĐS đang hết sức xấu như hiện? Ông Cầm Anh Tuấn:- Tôi không dám bình luận về vấn đề này.
Nhưng lên 40 triệu thì chẳng có ai hỏi đến. Vậy nên nếu nói về chính sách thì bao giờ cũng có độ trễ, và mỗi chính sách sẽ có một độ trễ khác nhau, đặc biệt là liên can đến BĐS thì độ trễ càng cao hơn so với các chính sách khác, vì nó chẳng thể hiện ra luôn là nó tốt, mà có thể nó đợi đến đời con, cháu mình.
Nên chi họ sẵn sàng vay tiền để mua nhà. Như vậy, nếu các doanh nghiệp đưa ra mức giá phù hợp thì tôi nghĩ thị trường BĐS TP. Bởi vậy có những dự án của HAGL, QCGL làm ở rất xa trọng tâm tỉnh thành, đi lại không tiện lợi.
Có thể nó sẽ có tác dụng và tốt hơn trong 2 - 3 năm nữa, nên hiện thời nhiều người chưa thấy được. Ví dụ như HAGL và QCGL, họ đẩy mạnh phân khúc nhà ở thương nghiệp, nhà ở cao cấp. Nhưng một tuần sau họ tăng lên 40 triệu thì không có ai mua nữa.
Trừ khi chúng ta nghĩ ra công nghệ mới để hạ giá thành, hoặc hạ giá tiền dùng đất.
Ở miền Bắc, người dân không có tiền thì không mua nhà. PV: - Vậy có tức là các doanh nghiệp nên ôm BĐS mà chết? Ông Cầm Anh Tuấn: - Không hẳn là như vậy, nhưng nên có một mức giá hiệp.
Nói vậy chứ có nhiều cái chẳng thể hạ giá được. Nhưng nhà ở từng lớp, chỉ xây móng không thì chỉ mất 4 - 5 tháng, nên không vấn đề gì cả. Nhưng theo quan điểm của tôi, hiện thời khai triển gói 30. Đó là sự dị biệt thứ hai giữa Hà Nội và TP.
Vì nhà ở từng lớp có đặc trưng là hầu như thường xây tầng hầm như nhà ở thương nghiệp, sẽ xây từ tầng 1, tầng 2, tầng 3.
Như vậy, trong câu khẳng định: thị trường BĐS đã tan vỡ cũng cần phải xem lại là ở từng địa phương tan vỡ đến đâu, và vỡ lẽ ở phân khúc nào.
Mà các doanh nghiệp phải cùng nhau cụ làm, để đảm bảo nó tốt hơn. 000 tỷ thì chỉ khoảng hơn một năm sau là sẽ ổn. HCM không hề có tín hiệu tốt, không có dấu hiệu đi lên. Như ở Tây Nam Linh Đàm, HUD có dự án D1TC2 với tổng số 112 căn và chỉ sau 1 tháng đã rao bán hết, mức giá nhàng nhàng từ 17 - 19 triệu. Phân khúc nhà ở cao cấp đổ vỡ là chính xác, nhưng phân khúc nhà ở trung bình, nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp lại đang khởi sắc.
Hai đại gia BĐS lớn nhất TP. Cũng chính vì phân khúc nhà ở thương nghiệp, nhà ở cao cấp đã vỡ nên Nhà nước mới có chủ trương tập kết vào nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp. Tức thị khi họ tích cóp đủ tiền rồi mới mua nhà, chứ không thích đi vay để mua. Đó cũng là duyên cớ khiến tiền làm ra bao nhiêu sẽ mang đi trả nợ hết, và làm cho thị trường đi xuống, dấu hiệu bình phục chậm hơn miền Bắc.
Vì thực tiễn bây giờ chẳng còn tín hiệu gì cả, nó là thực tại rồi, là sự vỡ lẽ rồi. Những người dân đã nghèo lại phải đi lại một quãng đường xa, trong điều kiện thiếu thốn, khiến cho các dự án này không quyến rũ được họ. HCM. Sự khác biệt này không phải là do chính sách, vì chính sách vận dụng cho toàn quốc, cả về lãi suất, điều kiện ưu đãi cho vay. Nhưng thị trường nhà ở này đã vỡ mất rồi, người dân không có tiền và có nhu cầu nữa, nên đây chính là kết quả tất yếu, chứ không phải là tín hiệu vỡ lẽ gì.
PV: - Vậy có thể hiểu là doanh nghiệp muốn bán được hàng thì phải giảm giá mạnh hơn nữa? Ông Cầm Anh Tuấn: - Đúng là như vậy, nhưng đấy là với doanh nghiệp tư nhân thôi, còn với doanh nghiệp như HUD thì không thể giảm dưới giá thành. Còn với phương án tiếp kiến giảm giá BĐS thì tôi nghĩ là khó, vì chi phí xây dựng cao, lại có nhiều rủi ro khác.
Tôi chỉ lấy thí dụ như quy định đội mũ bảo hiểm. PV: - Theo như ông nói thì chính sách thường có độ trễ. Đây mới là thị trường chuẩn của BĐS. HCM sẽ có tín hiệu tốt hơn.
Chính sách thì phải có độ trễ PV: - Có ý kiến cho rằng gói 30. Xin ông cho biết quan điểm của ông về nhận định này? Ông Cầm Anh Tuấn: - bây giờ có rất nhiều luồng quan điểm khác nhau ngờ về gói tín dụng 30. Về nguyên tắc, phải xây xong móng thì mới được bán. Nhưng đến nay thì nghe đâu không phải là đáy nữa mà là đã vỡ rồi. Xin thực tình cảm ơn ông! Duyên Duyên.
Bây chừ ra đường ai không đội mũ bảo hiểm thì bỗng thấy lạc điệu. HCM đều điêu đứng và nhận thị trường BĐS không có tín hiệu tốt. Mà về nguyên tắc thì chính sách bao giờ cũng có độ trễ, còn người dân sẽ chẳng thể biết được luôn.
Theo cá nhân chủ nghĩa tôi, dù đến lúc gói tương trợ này hết hạn thì các doanh nghiệp vẫn phải thúc đẩy làm sao cho thật nhanh và chất lượng. Còn bây giờ vẫn chưa thể kết luận được là thất bại hay chưa. Tôi lấy tỉ dụ như tại TP. Trước khi ra quyết định này, người dân cũng phản đối rất nhiều.
Đó là sự dị biệt về tâm lý tiêu dùng giữa hai nơi. PV:- Theo ông, tại sao lại có sự dị biệt giữa thị trường BĐS TP.
Sau đó 1 năm mới chính thức áp dụng, đó là độ trễ, và hiện nay người dân mới thấy tác dụng của nó. Nguyên cớ thứ hai là Sở Xây dựng và các doanh nghiệp xây dựng ở miền Nam thích đánh xa nội thành, tức là muốn phát triển một cách lan tỏa sang cả những vùng xa. Vậy, theo ông, các doanh nghiệp hiện nay nên chăng tiếp chuyện giảm giá sản phẩm để tự cứu mình hay cứ ôm các dự án mà chết hẳn? Ông Cầm Anh Tuấn: - Vấn đề này rất khó nói.
HCM. Giống như cổ phiếu, có lúc này, lúc kia. Nếu như là nhà ở thương nghiệp thì phải xây xong tầng hầm dưới rồi mới xây móng, sẽ mất thời kì khoảng 1 năm. Vậy có thể nói là thị trường miền Bắc đã có sự le lói phân khúc nhà ở thương mại nhàng nhàng, còn phân khúc nhà ở cao cấp thì đã vỡ lẽ rồi. Có đáy này thì sẽ có đáy kia. Tại TP. Bởi vậy những vùng ven chả hạn như Mỹ Đình hay Quốc lộ 70 vẫn còn nhiều quỹ đất cho người thu nhập thấp.
Như một dự án ở gần phi trường Tân Sơn Nhất, là nơi có vị trí đẹp. Hỏi lý do vì sao lại tăng giá, họ nói rằng vì giá 33 triệu nhiều người mua quá nên tăng lên.
HCM trầm lắng xuống. Ngay cả hai dự án nhà ở cao cấp của HUD tại bán đảo Linh Đàm và Văn Quán cũng bán rất chậm, cả năm mới chỉ bán được khoảng 10 căn. PV: - Vậy giữa một phương án là ưng mất một ít tiền để thu hồi vốn, dùng vào mục đích khác hiệu quả hơn, với một phương án là chết cùng với các dự án và sẽ mất tất, theo ông nên chọn phương án nào? Ông Cầm Anh Tuấn: - Nguyên tắc mất vốn là A - B = C thì là mất vốn.
HCM và Hà Nội? Ông Cầm Anh Tuấn: - Theo tôi, thứ nhất là vì tập quán, tâm lý người tiêu dùng. Đấy là đánh giá về TP. PV: - Mới đây, Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) đã tuyên bố tháo chạy khỏi BĐS Việt Nam, còn Quốc Cường Gia Lai (QCGL) thì phải chũm cả sổ đỏ của Chủ tịch HĐQT và con gái để nối trụ lại thị trường BĐS. 000 tỷ đã thất bại, vì hiện giờ, rất ít người vay được tiền mua nhà.
Khi tôi hỏi thì họ chào giá 33 triệu và có rất nhiều người mua. Vì nếu bán dưới giá thành tức thị lỗ, mà HUD là doanh nghiệp quốc gia, nên lỗ là làm mất tiền, chẳng thể được. Đây không chỉ là nhận xét của riêng tôi mà còn của rất nhiều người khác. Và quả thật, thị trường TP. 000 tỷ. Còn tại Hà Nội, ý kiến phát triển là theo từng khu vực một, và tập trung người dân sống ở những khu vực đó.
Giờ các doanh nghiệp như HUD bán lãi được 5 - 10% là đã tốt lắm rồi. Nhưng nếu để 10 năm sau thì chưa biết thế nào. Những dự án nhà ở từng lớp đã hoàn thiện và rao bán đều được người dân mua hết. Nhưng thực tiễn giá tiền dùng đất ngày một cao, đã đẩy giá thành lên cao. Chính vì sẵn sàng vay tiền để mua nhà nên đến khi lãi suất tăng cao, như năm 2011, đã làm cho nhiều người không có đủ khả năng chi trả.
